Sve o porezu na nekretnine: Ključne promjene u svijetu iznajmljivanja

Porez na nekretnine aktualna je tema, ponajviše među malim iznajmljivačima. Reforma poreznog sustava, koja je stupila na snagu 1. siječnja 2025., donijela je značajne promjene u oporezivanju nekretnina, najma i dohotka. Porez na kuće za odmor mijenja naziv u porez na nekretnine i postaje obavezan za sve jedinice lokalne samouprave (JLS). Porez na nekretnine odnosi se samo na stambene nekretnine, s posebnim fokusom na oporezivanje kratkoročnog najma. Što to znači za privatne iznajmljivače, donosimo u nastavku.

Oporezivanje nekretnina

Jedan od problema koji reforma nastoji riješiti jest razlika u poreznom opterećenju između dugoročnog i kratkoročnog najma. Zbog ovog nerazmjera, mnogi vlasnici nekretnina preferiraju kratkoročni najam, što ima negativan učinak na dostupnost nekretnina za dugoročni najam.

Stoga, porezu neće podleći porezni obveznici koji stambenu nekretninu koriste za stanovanje ili ju iznajmljuju dugoročno. Međutim, porezni obveznik dužan je na poziv poreznog tijela dokazati činjenicu stalnog stanovanja, pri čemu se istom činjenicomne smatraprijava prebivališta na nekretnini.

Nekretnine oštećene u prirodnim nepogodama poput potresa ili poplava te nisu funkcionalne za stanovanje, bit će oslobođene plaćanja poreza za koje će, također, bitipotrebno dokazatinefunkcionalnost.

S druge strane, iznajmljivači u turizmu nisu oslobođeni plaćanja poreza na nekretnine.

”Dakle, činjenica da je netko obveznik plaćanja poreza na dohodak s osnove obavljanja djelatnosti iznajmljivanja nije od utjecaja na utvrđivanje statusa nekretnine odnosno ona vlasnika nekretnine ne oslobađa plaćanja poreza na nekretnine budući da se radi o različitim poreznim oblicima.”

Porez na nekretnine utvrđivat će se prema stanju nekretnine na dan 31. ožujka. Nekretnina koja je u dugoročnom najmu najmanje 10 mjeseci godišnje ne podliježe porezu. No, ako je nekretnina u kratkoročnom najmu ili prazna, porez će se obračunati.

Za novoizgrađene nekretnine obveza plaćanja poreza na nekretnine nastaje danom izvršnosti uporabne dozvole godine za koju se utvrđuje porez odnosno danom početka korištenja nekretnine koja se koristi bez uporabne dozvole.

Način obračuna poreza

Porez će se razlikovati ovisno o lokaciji nekretnine, slijedom čega će one smještene na atraktivnijim lokacijama imati viši porez. Lokalna uprava bit će u mogućnosti zonirati područja i temeljem zona odrediti različite iznose, što će omogućiti prilagodbu ovisno o turističkoj i gospodarskoj vrijednosti lokacije. Također, lokalna uprava može propisati i uvjete kojima se ostvaruje oslobođenje za socijalno ugrožene osobe.

Iznos poreza na nekretnine kretat će se od 0,6 do 8 eura po četvornom metru, ovisno o odluci jedinice lokalne samouprave. Ako predstavničko tijelo JLS svojom odlukom ne propiše visinu poreza na nekretnine, porez se određuje u iznosu od 0,60 eura/m² korisne površine nekretnina. Porezni obveznici će biti sve fizičke i pravne osobe, uključujući i nerezidente, koje posjeduju nekretnine u Republici Hrvatskoj.

Utjecaj na iznajmljivače

Uz porez na nekretnine, izdan je i novi prijedlog visine paušalnog poreza na dohodak (Zakon o porezu na dohodak) koji se određuje prema indeksu turističke razvijenosti. Objekti namijenjeni turističkom najmu podijeljeni su u četiri razine, ovisno o dnevnom primitku po krevetu i danima popunjenosti, a izdan je prijedlog raspona paušalnog dohotka kako slijedi:

• Indeks turističke razvijenosti 1 – od 100 do 300 eura,
• indeks turističke razvijenosti 2 – od 70 do 200 eura,
• indeks turističke razvijenosti 3 – od 30 do 150 eura,
• indeks turističke razvijenosti 4 – od 20 do 100 eura.

Novost je i da se sa dosadašnjih 40, prag za ulazak u sustav PDV-a povećava na 60 tisuća eura, što će mnogim malim iznajmljivačima olakšati poslovanje ostavljajući više prostora za rad bez obveze plaćanja PDV-a.

Kazne za neprijavljivanje podataka

Porezni obveznici koji ne dostave potrebne podatke vezane uz nekretnine ili promjene koje utječu na oporezivanje mogu biti kažnjeni novčanim iznosima od 1.000 do 6.630 eura, ovisno o težini prekršaja.

Propisane kazne odnose se na neprijavljivanje promjena u površini, namjeni ili statusu nekretnine koje utječu na visinu poreza, kao i na nepotpune ili netočne prijave poreznim tijelima.

Nakon svega, je li poslovanje privatnih iznajmljivača ugroženo?

Nove porezne reforme donose nekoliko ključnih promjena za privatne iznajmljivače, ali istovremeno nude i određene povlastice. Porez na nekretnine i paušalni porez na dohodak doista uvode dodatna financijska opterećenja, no povećanje praga za ulazak u sustav PDV-a na 60 tisuća eura (Zakon o PDV-u) donosi olakšanje malim iznajmljivačima, čime se omogućuje jednostavnije i povoljnije poslovanje. Također, iznajmljivači koji su dosad prelazili godišnji bruto prihod i po sili zakona ušli u sustav PDV-a, u idućoj godini imaju mogućnost izići iz sustava PDV-a, s obzirom na povećanje praga.

Valja napomenuti kako se, prema odredbama Zakona u turizmu, u svim turističkim destinacijama prve i druge kategorije može obustaviti izdavanje novih rješenja o kategorizaciji ako predstavnička tijela JLS donesu takvu odluku. Dodatno, bez obzira na opravdanost zahtjeva, prestaje izdavanje privremenih rješenja iznajmljivačima.

Za iznajmljivače čije se jedinice nalaze u stambenim zgradama s više od četiri stana različitih vlasnika, rješenja se retrogradno poništavaju ako u roku od 5 godina ne ishode suglasnost 2/3 suvlasnika zgrade.

Pripremaš se za sezonu, ali nedostaje ti stručni partner za upravljanje turističkim smještajem?

Ne brini, javi nam se putem maila na info@litto.agency ili na broj +385911770310 i zatraži sastanak s nekim od naših stručnjaka.